ارزیابی سیاست ایجاد بانک زمین در ایران با تکیه بر روش تحلیل محتوای کیفی

نوع مقاله : علمی - پژوهشی

نویسندگان

1 دانشیار جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشگاه خوارزمی، تهران، ایران.

2 کارشناسی ارشد جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشگاه خوارزمی، تهران، ایران.

چکیده

یافته های تحقیق مبین آن بود که در ارتباط با اهداف سیاست بانک زمین، تعداد 16 کد اولیه استخراج شده و سپس هر یک از این کدها در 6 مفهوم تحت عنوان بانک اطلاعات زمین، جلوگیری از غلبه سرمایه داری املاک و مستغلات بر فعالیت های اقتصادی، حمایت از اقشار آسیب پذیر و کم درآمد، افزایش کارایی و مطلوبیت زمین، ایجاد ظرفیت سازی نهادی و نظارت و کنترل بر اراضی دسته بندی گردیدند و در نهایت به دو مقوله اصلی شامل "مدیریت یکپارچه زمین و ایجاد عدالت توزیعی در جامعه" تفکیک شد. در ارتباط با ضعف ها و مشکلات سیاست بانک زمین نیز 27 کد اولیه استخراج گردید و سپس هر یک از این کدها در 5 مفهوم تحت عنوان "عدم اجرای صحیح کاداستر در کشور"، "چرخه معیوب اداری"، "عوامل حقوقی"، "عوامل مالی" و "عوامل فرهنگی، اجتماعی" دسته بندی گردیدند و در نهایت به یک مقوله اصلی تحت عنوان "ضعف ها و مشکلات اجرای بانک زمین" مطرح گردید و در ارتباط با الگوی مطلوب 17 کد اولیه استخراج گردید و سپس هر یک از این کدها در 8 مفهوم تحت عنوان "استفاده از تجربیات موفق سایر کشورها در زمینه سیاست بانک زمین"، "اجرای صحیح کاداستر در کشور"، " منابع درآمدی و تامین مالی"، " تدوین چشم انداز یکپارچه و منسجم در حوزه زمین و مسکن" و " تدوین استراتژی های عملیاتی مدیریت زمین جهت حرکت به سمت ایجاد توازن و عدالت توزیعی" دسته بندی شدند و در نهایت الگوی مطلوب و کارا در ارتباط با سیاست بانک زمین ارائه گردید.

کلیدواژه‌ها

موضوعات


عنوان مقاله [English]

Evaluation of the policy of establishing a land bank in Iran based on the method of qualitative content analysis

نویسندگان [English]

  • taher parizadi 1
  • مصطفی هرائینی 2
1 Associate Professor of Geography and Urban Planning, Kharazmi University, Tehran, Iran.
2 MA of Geography and Urban Planning, Kharazmi University, Tehran, Iran.
چکیده [English]

Extended Abstract
Introduction
The first generation of land banks emerged in the last quarter of the twentieth century as local government institutions in St. Louis, Cleveland, Louisville, and Atlanta. Their main task is to provide land for the coordinated development of the city and to provide it with suitable conditions for the implementation of urban development programs. The establishment of a land bank will also ensure that government and public organizations have access to the land market to provide public services in cities. In general, land banks do not intend to replace the functioning of private markets, but to help in cases where market conditions are poor. Therefore, the adoption of effective strategies to increase land supply and stabilize its relatively balanced price at the city level is emphasized by urban planners and economic development theorists. This study seeks to evaluate the policy of creating a land bank through qualitative content analysis to identify its goals, advantages, weaknesses and problems and finally a suitable model for establishing a favorable system in relation to the land bank. Therefore, this study seeks to answer three questions:
1- What is the purpose of establishing a land bank in Iran?
2- What are the weaknesses and problems of Zamin Bank?
3- What should be the optimal model of land bank policy?
 
Methodology
In this research, which is developmental-applied in terms of purpose and qualitative in terms of method, content analysis method has been used. By referring to the articles, researches, research projects and writings that have been done in the field of land bank and related materials, a statistical community of 28 articles and reports and documents in the field of land and housing bank policy is included. The objectives of the land bank policy, the weaknesses and challenges facing it and the appropriate model of this policy have been extracted from them. The titles and specifications of each of the documents and articles used are given in Table (1). Content analysis method can be used to examine the obvious content of messages in a text. In this method, explicit content and messages are described systematically and quantitatively. Therefore, this method can be considered as a method of converting qualitative data into quantitative data. Content analysis is a convenient way to answer questions about the content of a message.
Results and Discussion
The research findings showed that in relation to the policy objectives of the land bank, 16 initial codes were extracted and then each of these codes in 6 concepts called land database, preventing the dominance of real estate capitalism over activity Supporting vulnerable and low-income groups, Increasing land efficiency and desirability, Institutional capacity building and Land monitoring and control were classified into two main categories including management. Land integration and creating distributive justice in society were separated. In connection with the weaknesses and problems of the land bank policy, 27 initial codes were extracted and then each of these codes in 5 concepts entitled “Improper implementation of cadastre in the country, Defective administrative cycle, Legal factors, “Factors Financial and cultural and social factors were categorized. Finally, a main category entitled Weaknesses and problems of land bank implementation was raised and in connection with the desired model, 17 initial codes were extracted and then each of these codes in 8 concepts entitled Using the successful experiences of other countries In the field of land bank policy, Proper implementation of cadastre in the country, Revenue sources and financing, Development of an integrated and coherent vision in the field of land and housing and Development of operational strategies for land management to move towards balance And distributive justice were categorized, and finally a favorable and efficient model was presented in relation to the policy of the land bank.
 
Conclusion
Land banks are government entities that acquire and collect vacant, tax-free and unused property for short-term or long-term strategic development purposes. These banks offer creative and flexible solutions for using unproductive or undesirable properties. Research shows that land banking can achieve optimal allocation of land resources and boost the process of intensive construction, which is widely considered to be a key part of the core concept of sustainable urban development. Doing this kind of research on land bank investment and key metrics can be a valuable step in increasing your chances of investment success. Different types of information are used in the decision-making process for land bank development projects, which can ultimately help produce the most accurate decision. This necessity is clearly seen in the cities of our country. Today, many cultural and physical economic anomalies are observed in our cities, such as the entry of demand for mere capital in land transactions (land trading), the prevailing idea of trading and land grabbing, increasing the cost of municipal services, lack of economic justification for investing in production, gradual inflation in the economy Urban, the existence of dilapidated inner-city areas and suburbs and informal settlements, the creation of heterogeneous urban textures, etc. are all problems that indicate the lack of proper policy in the land sector.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Land Bank
  • Cadastre
  • Qualitative Content Analysis
  • Spatial Justice
  • Iran
  1. اخوان گوران، پدرام (1393). تحلیل و ارزیابی سیاست پژوهی نقش‌پذیری نهادهای رسمی در فرایند تأمین زمین و مسکن شهری با ارائه راهکارها و پیشنهادات در ایران، فصلنامه مدیریت شهری، دوره 13، شماره 36، صص. 181-155.
  2. اردشیری، مهیار و زحمتکشان؛ مرجان (1385). بانک زمین شهری و ضرورت ایجاد آن در کلانشهرها (نمونه موردی شهر شیراز)، کنفرانس ملی برنامه ریزی و مدیریت شهری، شورای اسلامی شهر مشهد، دانشگاه فردوسی مشهد و شهرداری مشهد.
  3. امیری بشلی، معصومه؛ مجتبی زاده خانقاهی، حسین؛ زیاری، یوسفعلی و نوری کرمانی، علی (1397). الگوی تصمیم‌گیری سیاست‌های زمین شهری در توسعه ی فیزیکی شهر ساری، نشریه تحقیقات کاربردی علوم جغرافیایی، دوره 19، شماره 54، صص. 146-125.
  4. ایزدخواستی، حجت و عرب مازار، عباس (1396). تحلیل مالیات بر رانت زمین و بازدهی سرمایه مسکونی: رویکرد تعادل عمومی، فصلنامه اقتصاد مقداری، دوره 14، شماره 3، صص. 25-1.
  5. حبیبی درگاه، بهنام (1399). مفهوم کاداستر کارکرد و آثار آن، فصلنامه پژوهش‌های نوین حقوق اداری، دوره 2، شماره 5، صص. 253-229.
  6. خلیلی عراقی، سید منصور؛ مهرآرا، محسن و عظیمی، سیدرضا (1391). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در ایران با استفاده از داده های ترکیبی، فصلنامه پژوهش‌ها و سیاست‌های اقتصادی، دوره 20، شماره 63، صص. 50-33.
  7. خندان، مینا؛ جهانشاهلو، لعلا و ذبیحی، حسین (1397). واکاوی عوامل مؤثر بر افزایش رانت زمین شهری در منطقه یک کلان‌شهر تهران، فصلنامه علمی- پژوهشی جغرافیا (برنامه‌ریزی منطقه ای)، دوره 9، شماره 2، صص. 255-239.
  8. خوب آیند، سعید و موحد، علی (1385) بررسی نقش سیاستهای زمین شهری بر روی شهرهای ایران (نمونه موردی: شهر اصفهان)، کنفرانس ملی برنامه ریزی و مدیریت شهری، شورای اسلامی شهر مشهد، دانشگاه فردوسی مشهد و شهرداری مشهد.
  9. رفیعیان، مجتبی و عسگری تفرشی، حدیثه (1388). بررسی «الگوی عرضه زمین» در محدوده­های اطراف ایستگاه مترو با استفاده از دیدگاه مخاطب محور، نمونه موردی: ایستگاه صادقیه. مدیریت شهری. شماره 24، صص. 93-81.
  10. رمضانی، مرتضی؛ زینی، ستایش روستایی و حسین آبادی، هانی (1394). واکاوی دلایل عدم موفقیت شهرهای جدید در ایران، همایش ملی معماری و شهرسازی بومی ایران، موسسه سفیران راه مهرازی، دانشگاه علم و هنر یزد.
  11. شمس پویا، محمدکاظم؛ توکلی نیا، جمیله؛ صرافی، مظفر و فنی، زهره (1396). تحلیلی بر برنامه‌های توسعه و سیاست‌های زمین شهری با تاکید بر رویکرد حکمروایی خوب زمین، موردپژوهی: کلان‌شهر تهران،  فصلنامه اطلاعات جغرافیایی، دوره  26، شماره  104، صص. 76-57.
  12. علیزاده، جواد و مومن، فرحناز (1400). نقش نقشه برداری کاداستر در صیانت از حقوق بیت المال در اراضی و منابع طبیعی در پرتو اصل حقوق عمومی، فصلنامه نگرش های نو در جغرافیای انسانی، دوره 13، شماره 3، صص. 319-296.
  13. عنابستانی، زهرا؛ عنابستانی، علی اکبر و زیاری، یوسفعلی (1393). برنامه‌ریزی و مدیریت شهری: تاثیر ابرپروژه ها بر بازار زمین و مسکن شهری (مطالعه موردی: شهر شاندیز)، کنفرانس ملی برنامه ریزی و مدیریت شهری، شورای اسلامی شهر مشهد، دانشگاه فردوسی مشهد و شهرداری مشهد.
  14. فراهانی فرد، سعید (1388). ساختار بازار زمین در اقتصاد اسلامی، فصلنامه علمی پژوهشی اقتصاد اسلامی. دوره8، شماره 31، صص. 131-103.
  15. گروه تحقیقات اقتصادی بانک خاورمیانه (1394). بررسی تحولات بازار مسکن ایران، گزارش منتشر شده، به آدرس: https://www.middleeastbank.ir/uploads/tahavolate-bazare-maskan.pdf
  16. لاله پور، منیژه (1398). تحلیلی بر سیاست ها و قوانین زمین شهری با تأکید بر رویکرد مقابله با سوداگری در بازار زمین شهری؛ مورد پژوهی: کلان‌شهر تهران، فصلنامه آمایش محیط، دوره 12، شماره  47، صص 206-183.
  17. لاله پور، منیژه و سرور، هوشنگ (1385). بررسی قوانین و سیاستهای زمین شهری پس از انقلاب اسلامی ایران، کنفرانس ملی برنامه ریزی و مدیریت شهری، شورای اسلامی شهر مشهد، دانشگاه فردوسی مشهد و شهرداری مشهد.
  18. لگزیان احسان و رنج آزمای آذری، محمد (1389). بررسی و تحلیل «مدیریت توسعه زمین» از طریق رویکرد «برنامه اصلاح مجدد زمین» با تأکید بر مقوله انتقال حق مالکیت زمین. مدیریت شهری، دوره 8، شماره 25، صص. 168-147.
  19. مارشال، کاترین و گرچن، ب. راس من، (1377). روش تحقیق کیفی، مترجمان، دکتر علی پارسائیان و دکتر سید محمد اعرابی، تهران: دفتر پژوهش‌های فرهنگی.
  20. محمدی، شیوا و خردمندی، سعید (1399). واکاوی علل عدم موفقیت طرح کاداستر در کشور از دیدگاه حقوق اداری، فصلنامه پژوهش‌های نوین حقوق اداری، دوره 2، شماره 5، صص 136-111.
  21. مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت (1393). عرضه مسکن ملکی؛ راهکار مناسب برای حمایت اجتماعی از مسکن، گزارش پژوهشی.
  22. مشکینی، ابوالفضل و نورمحمدی، مهدی (1395) نقدی بر مدیریت زمین شهری کشورهای درحال توسعه (مطالعۀ موردی: ایران)، پژوهش‌های جغرافیای انسانی، دوره 50، شماره 4. صص 829-809.
  23. مشکینی، ابوالفضل؛ نورمحمدی، مهدی؛ رکن الدین افتخاری، عبدالرضا و صرافی، مظفر (1393). الگوی سیاست گذاری مداخله دولت در مدیریت زمین شهری ایران (مطالعه موردی: شهر تهران)، فصلنامه برنامه‌ریزی و آمایش فضا، دوره 19، شماره 1. صص. 210-181.
  24. مشکینی، ابوالفضل و نورمحمدی، مهدی (1392). تحلیل چالش‌های پیش روی مدیریت زمین شهری کشورهای درحال‌توسعه، پنجمین کنفرانس ملی برنامه ریزی و مدیریت شهری، شهرداری مشهد، شورای اسلامی شهر مشهد، دانشگاه فردوسی مشهد.
  25. مهر آسا، جمشید؛ حسنی، علیرضا و روحانی، مقدم (1399). بازپژوهی در مفهوم کاداستر و نقش آن در دعوای ملکی، مطالعات فقه و حقوق اسلامی، دوره12، شماره 22، صص. 394-373.
  26. میرکتولی، جعفر؛ مدانلوجویباری، مسعود و صمدی، رضا (1391). بررسی نقش بنگاه‌های معاملات ملکی در توسعه زمین شهری مطالعه موردی: شهر گرگان. فصلنامه علمی وپژوهشی نگرش های نو در جغرافیای انسانی، دوره4، شماره 4، صص. 31-17.
  27. وصالی آذرشربیانی، محمد و فرجی ملایی، امین (1396). بررسی چالش‌های مرتبط با مسکن مناسب با رویکرد ارائه راهکارهای عملی، کنفرانس سالانه پژوهش‌های معماری، شهرسازی و مدیریت شهری، تهران: موسسه معماری و شهرسازی سفیران راه مهرازی.
  28. ولی زاده خرق، سعید؛ خالقی، حسین و کاظمی، مصطفی (1391). مروری بر شاخص‌های تصمیم گیری خریداران مسکن (موردمطالعه: شهر مشهد)،کنفرانس ملی الگوهای نوین در مدیریت و کسب و کار با رویکرد حمایت از کارآفرینان ملی، تهران،https://civilica.com/doc/818007
  29. Akhavan Goran, P. (2014). Policy Analysis and Evaluation of the Role of Official Institutions in the Process of Land and Urban Housing with Presenting Strategies and Suggestions in Iran, Urban Management Quarterly, Vol. 13, No. 36, pp. 155–181. [Persian]
  30. Alexander, F. (2015). Land Banks and Land Banking, Center for Community Progress publication: Washington DC.
  31. Amiri Bashli, M., Mojtaba Zadeh Khaneghahi, H., Ziari, Y. & Nouri Kermani, A. (2017). The model of urban land policy decision-making in the physical development of Sari, Journal of Applied Research in Geographical Sciences, Vol. 19, No. 54, pp. 125-146. [Persian]
  32. Ardashiri, M. & Zahmatkashan, M. (2006). Urban Land Bank and the need to create it in metropolises (case study of Shiraz), National Conference on Urban Planning and Management, Mashhad Islamic Council, Ferdowsi University of Mashhad and Mashhad Municipality. [Persian].
  33. Bao, H., chong, A.Y.L., Wang, H., Wang, L. & Huang, Y. (2012). Quantitative decision making in land banking: A Monte Carlo simulation for China’s real estate developers, International Journal of Strategic Property Management, Vol. 16, No. 4, pp. 355-369.
  34. Center for Technology Studies, University of Science and Technology. (2014). supply of real estate; Appropriate solution for social support of housing, research report. [Persian].
  35. Duriau, V.J., Reger, R.K. & Pfarrer, M.D. (2007) .A content analysis of the content analysis litera ture in organization studies: research themes, data sources, and methodological refinements, Organizational Research Methods, Vol. 10, No. 1, pp. 5-34.
  36. Freaddy Busroh, f. & Santiago, F. (2017). The establishment of land bank institutions for strengthening the national development, International Journal of Civil Engineering and Technology, Vol. 8, No. 11, pp. 720-732.
  37. Habibi Dargah, B. (2016). The Concept of Functional Cadastre and Its Effects, Quarterly Journal of Modern Administrative Law Research, Second Year, Fifth Issue, Winter 2016. [Persian]
  38. Izadkhasti, H. & Arab Mazar, A. (2017). Land rent tax analysis and residential capital return: General equilibrium approach, Quantitative Economics Quarterly, Vol. 14, No. 3, pp. 1-25. [Persian]
  39. Kelly, J. (2015). Sustaining neighborhoods of choice: From land bank(ing) to land trust(ing), Washburn Law Journal, Vol. 54, No. 3, pp. 613-624.
  40. Khalili Iraqi, M., Mehrara, M. & Azimi, R. (2012). A Study of Factors Affecting Housing Prices in Iran Using Combined Data, Quarterly Journal of Economic Research and Policy, Vol. 20, No. 63, pp. 33-50. [Persian].
  41. Khandan, M., Jahanshahloo, L. & Zabihi, H. (2018). Analysis of Factors Affecting the Increase of Urban Land Rents in District One of Tehran Metropolis, Quarterly Journal of Geography (Regional Planning), Vol. 19, No. 2, pp. 239-255. [Persian].
  42. Lalehpour, M. & Sarvar, H. (2006). Review of Urban Land Laws and Policies after the Islamic Revolution of Iran, National Conference on Urban Planning and Management, Mashhad Islamic Council, Ferdowsi University of Mashhad and Mashhad Municipality. [Persian]
  43. Lalehpour, M. & Sarvar, H. (2006). Review of Urban Land Laws and Policies after the Islamic Revolution of Iran, National Conference on Urban Planning and Management, Mashhad Islamic Council, Ferdowsi University of Mashhad and Mashhad Municipality. [Persian]
  44. Legzian E. & Azari, M. Ranj Azma, M. (2006). Review and analysis of “land development management” through the approach of “land reform program” with emphasis on the issue of transfer of land ownership. Urban Management. [Persian].
  45. Linse, Z. (2021). Land banking and Newark: Teaching an old city a new trick, Seton Hall Law Review Journal, Vol. 51, No. 4, pp. 1361-1388.
  46. Marshall, C., Gretchen & B. Ras Man. (1998). Qualitative Research Methods, Translators, Dr. Ali Parsaian and Dr. Seyed Mohammad Aarabi, Tehran: Cultural Research Office. [Persian]
  47. Mayring, P. (2008) Qualitative Inhaltanalyse - Grundlagen und Techniken (Qualitative Content Analysis), Beltz Verlag, Weinheim.
  48. Mehr Asa, J., Hassani, A. & Rouhani, M. (2015). Re-research in the concept of cadastre and its role in civil litigation, Studies of Islamic Jurisprudence and Law, Vol. 12, No. 22, pp. 373-394. [Persian].
  49. Meshkini, A. & Noor Mohammadi, M. (2013). Analysis of Challenges Facing Urban Land Management in Developing Countries, Fifth National Conference on Urban Planning and Management, Mashhad Municipality, Mashhad Islamic Council, Ferdowsi University of Mashhad. [Persian].
  50. Meshkini, A. & Nour Mohammadi, M. (2016). A Critique of Urban Land Management in Developing Countries (Case Study: Iran), Human Geography Research, Vol. 50, No. 4, pp. 181-210. [Persian].
  51. Meshkini, A., Nour Mohammadi, M., Rokanuddin Eftekhari, A. & Sarafi, M. (2014). The Model of Government Intervention in Iran Urban Land Management (Case Study: Tehran), Quarterly Journal of Planning and Spatial Planning, Volume 19, Number 1. [Persian]
  52. Mirkatoli, J., Madanloojubari, M. & Samadi, R. (2012). Investigating the role of real estate firms in urban land development Case study: Gorgan. Journal of New Attitudes in Human Geography, Vol. 4, No. 4, pp. 17-31. [Persian].
  53. Mischiu, D. (2019). Banking on land: A critical review of land banking in the Unites States, Master thesis of urban planning. University of Illinois at Urbana-Champaign.
  54. Mohammadi, S. & Kheradmandi, S. (2015). Analysis of the reasons for the failure of the cadastral plan in the country from the perspective of administrative law, Quarterly Journal of New Administrative Law Research, Vol. 4, No. 5, pp. 111-136. [Persian]
  55. Nurul Akhilah Syed Mustorpha, S., Nadzri Jaafar, M., Naim Abdullah, M., Asmoni, M., Ismail, A. & Ariffian B. (2019) Ket criteria for lad bank investment, International journal of real estate studies, Vol. 13, No. 1, pp. 1-18
  56. Shah, S. (2016) Saving our cities: Land banking in Tennessee, The University of Memphis Law Review Journal, Vol. 46, No.4, pp. 928-971.
  57. Silva, D. (2011) Land banking as a tool for the economic redevelopment of olfer industrial cities, Drexel Law Review Journal, Vol. 3, No. 8, pp. 607-641.
  58. Valizadeh Kharq, S., Khaleghi, H. & Kazemi, M. (2012). A Review of Housing Buyers Decision Making Criteria (Case Study: Mashhad), National Conference on New Models in Management and Business with a Support for National Entrepreneurs Approach, Tehran, https : //civilica.com/doc/818007 [Persian].
  59. Vesali Azarsharbiani, M. & Faraji Mollai, A. (2017). A Study of Challenges Related to Proper Housing with a Practical Approach Approach, Annual Conference on Architectural Research, Urban Planning and Urban Management, Tehran: Mehrazi Ambassadors Institute of Architecture and Urban Planning. [Persian].
  60. Zhang, Q., Zhang, W., Li, M., Huang, Q. & Li, F. (2012). Land Banking: A Mechanism for Urban Sustainable Development in China, AMBIO Journal, Vol. 41, No. 5, pp. 904-906.